Коли українцям чекати повернення повноцінного іпотечного кредитування?

Про перспективи зниження облікової ставки та її вплив на ринок нерухомості.

Глава Національного банку Яків Смолій днями анонсував можливе зниження облікової ставки до 8%. За його словами, для цього існують всі передумови для її зниження більш швидкими темпами.

Чого очікувати від зниження ставки

8-відсоткова облікова ставка дозволить банкам видавати кредити під 10-12% річних, що дозволить перезапустити іпотечне кредитування в Україні.

За такої облікової ставки депозити перестануть бути надприбутковими, а значить, найпростішим, прогнозованим і зрозумілим способом заробляння грошей стане саме нерухомість.

На ринок нерухомості, що активізується, повернуться приватні невеликі інвестори.

Зростання ринку може спровокувати появу непрофесійних і недобросовісних гравців, тому є ризик виникнення нових будівельних пірамід.

Після фінансової кризи 2008 року, яка боляче вдарила по репутації іпотеки, українці не поспішають користуватися цим популярним у всьому світі фінансовим інструментом придбання нерухомості.

В першу чергу тому, що більшу частину кредитів вони оформляли в іноземній валюті і після різкого стрибка долара просто виявилися заручниками фінансового ярма.

Друга причина – вартість: як і десятиліття тому гривнева іпотека – дуже дороге задоволення. Але тільки вона здатна задовольнити колосальний відкладений попит на житло в Україні. Тому і девелопери, і покупці, і фінансисти так чекають її перезапуску за новими, адекватним ставками.

Як підготувати ринок

Резервування. Насправді і сьогодні в Україні є іпотека – просто дуже дорога, і як наслідок непопулярна.

Регулятор виставив банкам дуже жорсткі вимоги щодо резервування грошей під іпотечне кредитування, і їм простіше видавати кредити реальному сектору економіки, де менше ризиків і потрібно менше ресурсу.

Тому для повноцінного запуску іпотеки Нацбанк повинен не тільки знизити облікову ставку, але і переглянути нормативи резервування.

Страхування. Цивілізований ринок має на увазі страхування відповідальності за іпотекою. Але в Україні страховий ринок більше казковий, ніж реальний, і поки до нас повноцінно не зайдуть великі іноземні компанії, з іпотекою можуть бути складності. Чим краще страхування іпотеки, тим надійніше сам кредит для банку, і тим охочіше банки будуть видавати кредити за будь-якої облікової ставки.

Скоринг. Людина, яка бере іпотечний кредит, зобов’язаний підтвердити свої доходи, але якщо вони у неї не тільки “білі”, то отримати згоду банку може бути не так просто. Саме тому нам необхідно нульове декларування, яке дозволить відбілити раніше отримані кошти.

“Під матрацом” у українців, за оцінками експертів, лежить в чотири рази більше грошей, ніж в банківській системі.

Але на покупку квартири зібраної суми може і не вистачати і іпотека тут якраз до речі.

Свопи. У 2006-2007 роках, ще до першого кризи, бездумно видавалася маса іпотечних кредитів, з яких формувалися портфелі для подальшого продажу. Далі під них випускали деривативи, а потім деривативи на деривативи. Так роздувалася піраміда вже вторинних цінних паперів.

Ці свопи (операція у вигляді обміну різноманітними активами, в якій укладення угоди про купівлю (продаж) супроводжується укладанням контругоди про зворотній продаж (купівлю) того ж товару через певний термін на тих самих або інших умовах) продавалися, перепродувалися, а потім під ці свопи бралися інші кредити.

І роздута піраміда лопнула. Тому сьогодні потрібно зробити все, щоб запобігти повторенню цієї ситуації знову.

Що важливо для майбутніх позичальників

Фізичним особам оформити кредит у валюті вже не вийде – це заборонено на законодавчому рівні і шанси відновлення мінімальні. Але якщо все ж це станеться, брати іпотеку потрібно тільки в тій валюті, в якій отримуєте дохід.
Можна, звичайно, вибрати будь-яку вподобану квартиру на ринку, але безпечніше варіант – партнерська програма банку та забудовника під конкретний об’єкт. У цьому випадку банк сам перевіряє всю документацію і контролює будівництво, оскільки в майбутньому не хоче мати проблеми з ненадійними об’єктами.

Обов’язково перевіряти об’єкт за допомогою сервісів аудиту, як наприклад Monitor.Estate. Це дозволить спочатку відсіяти ненадійні об’єкти і не потрапити в ситуацію, коли об’єкт не добудований, а продовжувати платити по кредиту доводиться.

Бути фінансово і юридично грамотними: розуміти особливості формування комісій, користуватися оналйн-калькуляторами для обчислення відсотків, читати договір, який підписуєте, і особливо текст дрібним шрифтом.

Бути чесним із самим собою і не намагатися обдурити банк. Якщо спочатку розумієте, що не тягнете, то краще не починати цю епопею зовсім. Краще вибрати інший об’єкт дешевше або відкласти покупку.

Збирати гроші. Чим більше перший внесок, тим простіше кредитуватися – кращі умови, нижче відсотки, менше переплата і спокійніше душа.