Квартири з ремонтом: Чи варто купувати і наскільки це вигідно

Українські забудовники все більше пропонують квартири з ремонтом. Їхня частка поки що невелика, але досить жваво зростає.

Причин для розвитку цього сегмента кілька – додатковий заробіток на збільшеному обсязі робіт і підвищення комфорту проживання мешканців (скорочення терміну та масштабів ремонтних робіт після здачі будинку в експлуатацію та оформлення документів) – поліпшення репутації та лояльності з боку споживачів.

За словами Ольги Соловей, співзасновника і керівного партнера Українського клубу нерухомості (URE Club), нині у Києві на стадії будівництва знаходиться 213 житлових комплексів, з яких у 48 ЖК забудовник пропонує квартири з ремонтом. 23% від усієї пропозиції на київському ринку – це чимало.

Ще кілька років тому кількість об’єктів з пропонованими квартирами з ремонтом не перевищувала 7%. Однак тепер ситуація кардинально змінилася. Київські компанії дуже прискіпливо ставляться до купівельних потреб: якщо раніше девелопер не прагнув зацікавити покупця певними додатковими перевагами, адже продавалося все, що будувалося, то зараз опція “квартира з ремонтом” є конкурентною перевагою на ринку.

Зі свого боку, як відзначають аналітики компанії UTG, через відсутність повноцінного банківського кредитування та обмеженість фінансових ресурсів у населення (тобто необхідність розстрочки), квартири з ремонтом від забудовника поки не користуються значною популярністю. Тому їхній відсоток на ринку нерухомості поки невисокий.

За словами керівного партнера компанії AVM Development Group Владислава Кононова, на сьогодні кількість квартир, що продаються з уже готовим повноцінним ремонтом, не така велика, як передбачали експерти ринку ще пару років тому. Тоді квартири з ремонтом пропонувалися лише в одиничних проектах. Однак перспективи малювали гарні. “Але все ж, за нашими оцінками, на сьогодні частка такого житла у передмісті вже становить близько 5%, що говорить про зростальну популярність і перспективи таких квартир. За моїми прогнозами, у найближчі 5 років на первинному ринку передмістя частка квартир з повноцінним ремонтом може становити до 20% від загальної кількості”, – каже Кононов.

“На мою думку, з розвитком ринку кількість об’єктів з готовим ремонтом буде тільки зростати. Практично всі об’єкти, що з’явилися на ринку в 2018-му і січні 2019-го, передбачали можливість продажу квартир з готовим ремонтом. Це дозволяє спрогнозувати, що в 2020-2021 рр. частка квартир з можливістю ремонту від забудовника може зрости до 35%”, – наголошує Ольга Соловей.

Що стосується передмістя, то тут також очевидні зрушення у цьому питанні: все більше приміських забудовників шукають можливості запропонувати клієнтам “ремонт під ключ”, розраховуючи на те, що саме такі квартири будуть насамперед купувати.

“Приміські девелопери шукають можливості розвивати свій бізнес не тільки в кількості побудованих якісних житлових комплексів, а ще й у наданні додаткових послуг, як-от, наприклад, власна керівна компанія. До речі, на сьогодні вже понад 30% усіх споруджуваних у передмісті ЖК перебувають “на балансі” керівних компаній, які або прямо, або опосередковано належать забудовнику”, – розповідає Владислав Кононов.

Приклад з керівними компаніями наочно демонструє той факт, що в майбутньому на плечі забудовника ляже не тільки управління збудованим ЖК, а і якість ремонтів у самих квартирах.

Чому на ринку є квартири з ремонтом?

Однією з причин того, що забудовники розвивають продаж квартир із ремонтом, є те, що протягом 2-3 років значно збільшилася кількість тих, хто купує квартиру для подальшого її надання в оренду. За словами Ольги Соловей, ринок уже давно переріс формат “голих квадратних метрів”. Покупець став більш вимогливий, що змушує забудовників по-хорошому підлаштовуватися під нього. Окрім банальної естетики, адже квартира з ремонтом виглядає більш презентабельною, ніж та, у якої тільки голі стіни, – це є додатковим стимулом та інструментом продажів. На сьогодні середня ціна ремонту від забудовника становить 100-200 доларів за кв. м. Тобто, наприклад, купуючи квартиру в 40 кв. м, покупець, доплативши 4 тис. дол., отримує квартиру з базовим ремонтом і можливістю відразу в неї заселитися.

“Девальвація національної валюти, інфляція, повна недовіра населення до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей для широких верств населення зробили вкладення в нерухомість одним із небагатьох фінансових інструментів збереження накопичень / альтернативою примноження заощаджень”, – наголошують у компанії UTG.

Цей фактор у 2018 році значно вплинув на попит – у портфелі забудовників з’явилася пропозиція квартир у т. зв. “дохідних будинках” – можливість придбання квартир з повністю готовим ремонтом і системною керівною компанією, яка надає нерухомість в оренду.

Одним із перших успішних проектів став Smart House у Солом’янському районі Києва, найближчим часом очікується введення в експлуатацію будинку аналогічного формату Standart One на ВДНГ. Низка проектів перебуває на стадії активної реалізації. Кількість пропозицій поступово зростає, до сегменту дохідних будинків підключаються великі інвестори.

Квартири з ремонтом – це майбутнє ринку. Забудовники зацікавлені в тому, щоб кожному покупцеві була надана можливість придбати квартиру і відразу ж у неї заселитися. Окрім цього, квартири “під ключ” позбавляють мешканців від нескінченного процесу ремонту в будинку, який може затягнутися щонайменше на 1,5-2 роки. Але є і свої нюанси.

З ремонтом дорожче, але дешевше, ніж робити його самому.

На сьогодні до стандартного набору “квартири з ремонтом” від забудовника входить: ламінат 32-го класу в кімнатах, керамічна плитка на кухні та у ванній на підлозі, стіни – шпалери під фарбування, на кухні – плитка на робочій поверхні, міжкімнатні двері, обов’язково виконується розводження по квартирі зі встановленням розеток, вимикачів та обладнанням виходів під освітлення. Санвузол зазвичай повністю укомплектовано: акрилова ванна, умивальник, унітаз, змішувачі.

За словами Владислава Кононова, покупці інвестують у первинний ринок і налаштовані купувати вже готові квартири, зекономивши при цьому значні кошти та час. Тому забудовники шукають можливість задовольнити потреби покупців. За даними експертів, квартира з готовим ремонтом обійдеться покупцеві на 25-30% дешевше, ніж якщо б він робив ремонт своїми силами.

“Що стосується плюсів таких квартир, то це насамперед питання суттєвої економії для покупців. Квартира з ремонтом дозволяє уникнути зайвих фінансових витрат, особливо при обмеженому бюджеті власника квартири. Роблячи ремонт самостійно, покупець витрачає сьогодні щонайменше від 300 дол. на квадратний метр, тобто ремонт середнього рівня у квартирі в 40 кв. м обійдеться в 12 тис. дол., тобто в середньому втричі дорожче. На сьогодні це достатньо велика сума, близько третини вартості квартири, що змушує багатьох покупців відмовлятися від самостійних ремонтних робіт”, – розповідає Вікторія Берещак, головний редактор онлайн-журналу про новобудови 3m2.

Серед “мінусів” можна відзначити те, що ремонт буде типовий – зазвичай однаковий в усіх квартирах секції. Відмінності будуть тільки за кольором плитки або ламінату. Тому головним недоліком варто вважати істотне обмеження купівельного вибору.

За словами Вікторії Берещак, другий можливий мінус – це якість виконаних робіт і терміни. Ремонтом може займатися як окрема служба забудовника, але найчастіше це стороння компанія, яка працює за договором із забудовником. Тут багато чого  залежатиме від бригади будівельників, що виконує ремонт, від рівня їхньої професійної підготовки. Нерідко виникають проблеми з підрядниками, і забудовник змушений затягувати зі здаванням квартир із ремонтом.

З іншого боку, як зазначає Владислав Кононов, покупець може отримати гарантію якості не тільки на саму квартиру, а ще й на проведені ремонтні роботи. Але питання якості ремонтів – це в певній мірі ризик для покупця. Оскільки квартири з ремонтом – ще не обов’язкова купівельна вимога, то ризики отримати неякісний ремонт можуть бути значними.

Юрій Григоренко