Нардепи мають намір законодавчо захистити права інвесторів будівництва житла

8 вересня 202113:33

Документ пропонує вдосконалити процедуру продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва і низку питань щодо забезпечення енергоефективності будівель.

Верховна Рада підтримала в першому читанні законопроєкт №5091 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.

“Забудовник вже не зможе підсунути людям “кота в мішку”. Щоб продавати квартири, він як мінімум повинен зареєструвати будинок і кожну квартиру як окремий об’єкт речових майнових прав. Також ми передбачили, щоб люди отримали захист вже з моменту оформлення договору, тобто вони одразу стануть власниками спеціального майнового права на майбутню квартиру”, – раніше зазначала одна із ініціаторів законопроекту, нардепутат від “Слуги народу”, глава Координаційної ради з вирішення проблемних питань містобудування Олена Шуляк.

Згідно з проєктом, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва, які розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні у попереднього власника вказаного нерухомого майна, до набувача нерухомого майна переходить відповідне право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт нерухомого майна, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта нерухомого майна.

Про перехід відповідного права користування земельною ділянкою, державний реєстратор речових прав на нерухоме майно зобов’язаний протягом п’яти робочих днів з моменту проведення державної реєстрації переходу права на користування земельною ділянкою повідомити орендодавця (власника земельної ділянки).
Волевиявлення орендодавця (власника земельноі ділянки) та внесення змін до договору щодо користування земельною ділянкою із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються.

Також пропонується створення можливості отримувати право на виконання будівельних робіт і реєструвати право власності на об’єкт будівництва та його частини (квартири, гаражі, машиномісця тощо). За принципом “єдиного вікна”; ввести гарантовану частку будівництва об’єкта нерухомості на випадок, якщо замовник/девелопер не зможе фінансувати завершення будівництва; визначити особливості операцій з незавершеними об’єктами будівництва, зокрема іпотеки, купівлі-продажу, нотаріального посвідчення тощо.

Усі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку.

Спільним майном будинку кооперативу є приміщення загального користування (зокрема допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку кооперативу, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок кооперативу та його прибудинкова територія, з моменту державної реєстрації таких прав відповідно до закону.

Управління спільним майном будинку кооперативу здійснюється його співвласниками (незалежно від членства в кооперативі) відповідно до закону.

Установчі документи кооперативу не можуть містити норми, які обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу. Положення установчих документів кооперативу, що обмежують визначені законом права співвласників будинку кооперативу є нікчемними.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об’єкта незавершеного будівництва або застава майбутнього об’єкта нерухомості.

За результатами відчуження довірчим власником об’єкта довірчої власності – об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, щодо яких за довірчим власником зареєстровано спеціальне майнове право (внаслідок звернення стягнення на такий об’єкт або внаслідок його передачі за актом приймання-передачі довірчому засновникові чи іншій особі), у набувача виникає спеціальне майнове право на такий об’єкт, якщо інше не встановлено законом або договором. Спеціальне майнове право набувача на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту реєстрації.

Довірча власність у третьої особи (нового кредитора за основним зобов’язанням) на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає з моменту державної реєстрації.

Загальний розмір будь-яких платежів на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не може перевищувати десяти відсотків вартості об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої попереднім договором. Встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускається.

Попередній договір, укладений з метою приховування правочину з купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, може бути визнано судом недійсним.

Особливості купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та його складових частин – майбутніх об’єктів нерухомості – визначаються законом.

Спадкування прав та обов’язків за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) є підставою для державної реєстрації за спадкоємцем спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості та/або обтяження речових прав на такий об’єкт.

Ухвала та рішення, резолютивна частина яких стосується:

– земельної ділянки, відомості про яку внесено до Державного земельного кадастру, повинна містити посилання на кадастровий номер земельної ділянки;

– об’єкта будівництва, відомості про який внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, повинна містити посилання на ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта);

– документа/дії, створеного/здійсненої за допомогою Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, повинна містити посилання на реєстраційний номер відповідного документа в цій системі;

– об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості, відомості про які внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, повинна містити посилання на реєстраційний номер відповідного об’єкта в цьому реєстрі.