У житловому будівництві весною спостерігалось значне падіння продажів квартир, пов’язане із просіданням купівельної активності щонайменше на 60−70% залежно від класу проєкту, – Лещинський

Коронавірус і наслідки, які він спричинив абсолютно у всіх сферах економіки, продовжують давати про себе знати повсякчас. Діловий світ звикає до нових реалій, і будівельна сфера не виняток.

Як минув масштабний локдаун для цього ринку, наскільки масштабним виявилось “Велике Будівництво” і які першочергові кроки має ухвалити влада, щоб підтримати будівельну галузь, в інтерв`ю “НВ” розповів Віктор Лещинський, президент Національного Експертно-Будівельного Альянсу України.

Яким запам’яталося перше півріччя 2020 року для будівельної галузі України?

– Думаю, ніхто не стане сперечатись, що такого масштабного холодного душу для світової економіки годі й було очікувати. Коронавірус вдарив по всіх без винятках країнах, наклавши суттєві обмеження на рух економічного потенціалу. Особливо серйозними стали наслідки коронакризи для країн з перехідним типом економіки на кшталт України.

Будівельний сектор є одним із стратегічно важливих для нашої держави. Торік його внесок склав близько 2,5% ВВП, у той час як середньоєвропейський є на рівні 6%. Нам є до чого прагнути.

Єдині і виважені законодавчі норми, прозорі процедури погодження, сучасні підходи до будівництва можуть вивести архітектурно-будівельну галузь на новий рівень, однак протягом останніх років вона переживає турбулентний період. А 2020-й із коронавірусом і тривалими карантинними обмеженнями вніс додаткове сум’яття.

Практично усі об’єкти, які планували будувати за державні кошти, зсунули по графіку. Більшість конкурсів державних закупівель на будівельні роботи, які мали стартували на початку березня, перенесли на квітень-травень. Це спричинило суттєве відтермінування здачі в експлуатацію — щонайменше на півроку, а можливо й більше. Особливо прикро це чути стосовно закладів освіти, які розраховували відкрити до початку нового навчального сезону цього року.

Комерційному сектору, який будується за інвесторські або залучені кредитні кошти, також було непереливки через карантинні обмеження. Наприклад, в житловому будівництві весною спостерігалось значне падіння продажів квартир, пов’язане із просіданням купівельної активності щонайменше на 60−70% залежно від класу проєкту.

Це вибило землю з-під ніг багатьох компаній і змусило їх зупинити активні роботи на будівельних майданчиках. В кон’юктурі ринку тримісячний простій став серйозною причиною відтермінування до півроку і більше завершення і введення в експлуатації будинків.

У торговельній і офісній нерухомості, які залежать від інвестицій юридичних осіб, також відчувалось певне затишшя.

Замовники зайняли вичікувальну позицію і намагались, наскільки це було можливо, спрогнозувати різні сценарії розвитку подій.

Як Національний Експертно-Будівельний Альянс пережив цей період, зважаючи на таку масову пересторогу та сум’яття в галузі?

– Варто пам’ятати, що будь-який кризовий період несе в собі не тільки негатив, але й потенційні можливості для зростання. В експертній діяльності навпаки весною спостерігався великий наплив проєктної документації, зокрема в березні і квітні. Цей обсяг звернень був в кілька разів вищий за показники минулого року.

Проєктанти та замовники намагались якомога швидше пройти експертизу, щоб бодай з літа розпочати роботи на об’єктах.

Однак, зважаючи на об’єктивне падіння усього ринку та несприятливі макроекономічні фактори, вже від травня експертні організації зіштовхнулись з падінням запиту на свої послуги фактично вдвічі відповідно до аналогічного періоду минулого року.

Кількість нових об’єктів і в державному, і в комерційному секторі знижується, чимало проектів відклали до кращих часів.

Причини слід шукати не лише в коронавірусі та карантині, але й в нестабільній економічній та політичній ситуації в країні.

Ажіотажний попит на послугу експертної оцінки був спричинений запеклою передвиборчою кампанією до місцевих виборів і прагненням максимально завершити розпочаті проєкти.

Навіть зараз, варто визнати, у Національного Експертно-Будівельного Альянсу вистачає замовлень від територіальних громад і місцевих органів влади щодо об’єктів, які фінансуються за кошти комунальні кошти.

Цей рік мав стати початком масштабного проєкту “Велике будівництво” в державі. Як наразі стан справ у державному будівництві?

Давайте будемо відверті: “Велике будівництво” дуже великим не назвеш. Темпи насправді дуже знизились, а що буде відбуватись після місцевих виборів, важко навіть уявити. Наразі бодай є політична воля максимально завершити почате, щоб завоювати лояльність електорату.

Виборчий рік завжди рясніє проєктами, а ось після виборів зазвичай нас чекає затишшя. Переконаний, що величезну проблему держава матиме після закінчення адміністративної реформи, коли більшість територіальних громад зіштовхнуться із відсутністю генеральних планів територій. Об’єкт будь-якого будівництва починається із земельної ділянки, адреси та містобудівних умов та обмежень, які є частиною генерального плану.

Протягом півроку чи навіть більше будемо мати хаос із генеральними планами, а також нестиковку місцевих баз даних із центральними органами виконавчої влади. І поки вся держава не отримає нових детальних планів територій, буде чимало негараздів в проєктній документації зокрема. Це спричинить проблеми і для отримання дозволів на будівництво, і для введення в експлуатацію об’єктів.

Як думаєте, чому не все так склалось, як гадалось із “Великим будівництвом”?

Насправді основна суть програми була закладена ще на початку. 100 садочків, 100 шкіл і 100 стадіонів протягом року. Наразі у нас практично жодного нового будівництва цих об’єктів, зате чимало реконструкцій, капітальних ремонтів незавершених об’єктів попередніх років. Та ще й з великим відставанням від графіку, бо замовники нижчого рівня по цих об’єктах вчасно не зробили навіть тендерних закупівель.

Починаючи з весни, майже кожен об’єкт, що будується чи за державні, чи за місцеві кошти, видають за «Велике будівництво». Однак, треба визнати, це банальна підміна понять. Звичайно, будівництво — поняття широке, і капітальний ремонт — це теж форма будівельних робіт, проте давайте не будемо видавати бажане за дійсне.

Держава не будує жодного нового стратегічного об’єктна, який міг би позитивно вплинути на економіку.

Треба визнати, що в межах цієї програми уряд робить серйозні інвестиції в дорожню галузь, що безперечно тішить. За довгий час нарешті почались капітальні ремонти, що відкладали на потім, проте у більшості маємо справу з поточними ремонтами.

“Велике будівництво” не стало таким масштабним з кількох причин, серед яких головними є відсутність державної стратегії і розуміння стану справ в секторі.

Національний Експертно-Будівельний Альянс неодноразово і на своїх нарадах, і під час зустрічей із владою наполегливо звертав увагу на той факт, що потрібно у першу чергу зробити дорожню карту у галузі будівництва. Це допоможе зрозуміти, куди рухатись і що робити першочергово.

Кожне місто має зробити обстеження усіх будівель і споруд за рахунок або місцевих бюджетів, або створити умови, щоб приватні підприємства і ОСББ були зацікавлені зробити такі технічні паспорти.

Це дозволить побачити загальну картину, а також знати, в якому стані майнове господарство кожного населеного пункту. Від того потрібно буде планувати першочергові заходи зі спасіння тих об’єктів, що перебувають в аварійному стані, вчасно робити відселення людей, проводити обстеження, реконструкції чи капітальні ремонти.

За останні кілька років на всій території України ми бачили декілька великих пожеж та обвалів будівель із великою кількістю людських жертв. На жаль, мушу констатувати, що держава з органами місцевого самоврядування ніяк не відреагувала на це, окрім масових перевірок пожежної і техногенної безпеки і тисячі приписів. Жодних превентивних кроків і посилення контролю не відбулось.

Однозначно за дотримання усіх технік безпеки мають в майбутньому нести відповідальність балансоутримувачі. Адже одна справа будувати, робити реконструкцію чи капітальний ремонт, проте інша справа — експлуатація споруди.

Замовник будівництва і виконавець мають попіклуватися про геологічну експертизу, обстеження грунтів та сусідніх будинків, щоб не створювати небезпечних ситуацій і не призводити до руйнування старої забудови.

Контроль за цим має лягати на органи місцевої влади, адже саме вони видають дозволи.

Тож напередодні місцевих виборів, коли українці отримують гарні лозунги, а іноді і гречку, варто не забувати, що основна мета — обрати свідомого господаря, який має відповідати у першу чергу за безпеку і комфортне життя громадян.

Давайте повернемось до Національного Експертно-Будівельного Альянсу. Поруч з ним з’явилось ще одне ім’я — Win Experts. Що це за бренд і як він пов’язаний із Альянсом?

Національний Експертно-Будівельний Альянс — це громадська спілка будівельників, архітекторів, технічних спеціалістів та інших фахівців, які формують компетентне фахове середовище галузі. Це співдружність організацій і фізичних осіб, які мають на меті сприяти розвитку будівельного сектору України.

Win Experts — це група компаній і водночас торговельна марка як знак якості організацій, які входять до її складу.

Це сучасний хаб усього будівельного консалтингу, який надає послуги комплексного будівельного аудиту, передпроєктних та проєктних робіт, технагляду, судової експертизи та супроводу, оцінки вартості об’єкту, енергоаудиту та авторського нагляду.

Ми ставимо собі за мету створити систему якості в будівельній галузі, впровадження високих стандартів та реалізацію інноваційних, високотехнологічних сучасних проєктів.

Win Experts працює з місцевими та іноземними компаніями, повністю супроводжує їхні об’єкти від зародження ідеї до введення в експлуатацію. До речі, ми єдині в Україні вже зараз повністю переходимо на електронний документообіг, вводячи електронний підпис і печатку експертів.

Win Experts — це співдружність фахівців і професіоналів екстракласу в галузі, тож ми завжди відкриті до співпраці з тими, хто поділятиме наші цінності.

Діджитал-трансформацію зараз переживає чимало галузей в Україні. Виходить, вона вже дісталась і до будівельного сектору, зокрема до технічного нагляду і експертизи?

– Насправді є чимало компаній в Україні, які переходять на сучасні цифрові рішення, БІМ-технології, контроль якості технічного нагляду на об’єктах, проте йдеться про комерційні проєкти.

Вони жваво вкладають гроші в розвиток інформаційних систем. Ці гравці ринку максимально підтримують наші позиції щодо комп’ютеризації процесів в технічному нагляді та експертизі.

А ось із діджиталізацією в державних органах, що відповідають за будівництво та архітектуру, поки що не все так просто, як хотілось би.

Буквально через кілька тижнів будемо спостерігати першу реакцію державного казначейства на експертний висновок в електронному форматі, який всі звикли бачити в паперовому вигляді.

Національний експертно-будівельний альянс зі свого боку вже готовий максимально запускати всі процеси в діджитал-просторі. Ми вже отримали ряд роз’яснень від державних органів влади, як це зробити безболісно для всіх.

Ми готові забезпечити максимальний захист своїх документів та інформації, яку передають проєктанти та замовники. Це зберігання та шифрування, а також абсолютний захист самих бланків.

Національний Експертно-Будівельний Альянс повністю готовий виконати державну умову щодо своєї частини в електронному документообігу на отримання дозвільної документації. Однак чимало органів ще не один рік будуть оцифровувати свої документи, щоб потрапити в цей перелік для автоматичної обробки даних для видачі дозвільної документації на класи наслідків СС2 і СС3. Особливо, якщо зважати на хаос с генеральними планами, про який я говорив раніше.

А яка інфраструктура і кроки назустріч з боку влади потрібні, щоб діджитал-трансформація в галузі відбулася швидше?

– Ми перевели всіх експертів на електронні печатки і підписи і готові хоч відзавтра зі свого боку у такій формі заключати договірні відносини. Проте у більшості випадків інша сторона не висловлює бажання, адже будівельна галузь дуже консервативна. Хоча стоси паперів, які доводиться зараз отримувати і передавати, вже дістали всіх, якщо говорити відверто. Й до того ж, нас геть не прописана система зберігання експертних висновків. Експертна організація зберігає велику тонну справ, яку ми згодом передаємо в архіви.

І потім починається найстрашніше. Адже щоб за минулі роки отримати справу, треба на запит замовника чи правоохоронних органів чекати щонайменше 2−3 тижні. Окрім того, зараз замовник і проєктант мають у письмовому роздрукованому вигляді з печатками направляти документацію по системі зв’язку, і лише при архівуванні всієї справи, знятті всіх зуважень, ми маємо право видати свій висновок.

Це суттєво затягує і бюрократизує процес.

– Найближчі півроку, за оцінками різних фахівців, будуть одними з найважчих за останнє десятиріччя для економіки країни. Як Національний Експертно-Будівельний Альянс оцінює перспективу найближчого часу?

Насправді ми готувались до кризи задовго до коронавірусу, адже найкращі економісти світу попереджали, що її хвиля докотиться до нас зі США цього літа.

Однак коронавірус і тривалий карантин сплутав усі карти. Проєктна та експертна діяльність, насправді, найменш уразливі, адже їх повністю можна перевести в онлайн-простір, що вже зробили більшість компаній. Інша справа ситуація для будівельників, зокрема виробничників.

Друга хвиля карантину, якщо вона буде, суттєво вдарить по середніх і дрібних гравцях, які безпосередньо залежать від купівельної спроможності бедівельних компаній, які замовляють їхню продукцію.

Менше з тим, я раджу не посипати голову попелом, адже є чимало позитивних факторів. Наприклад, навіть зараз іноземні інвестори заходять в Україну, чимало компаній цікавляться і готові вкладати кошти в будівельний сектор. Тривають розмови на рівні президента про створення так званих «кремнієвих долин» в Україні для розбудови галузі.

Однак для того, щоб ситуація зрушилась з мертвої точки, треба вже зараз переходити від слів до конкретних дій. Держава повинна створити вільні економічні зони, має запрацювати дешева для населення іпотека, треба залучити міжнародні інвестиційні банки, які можуть фінансувати і кредитувати ринок під вигідний відсоток — це не 20%, а від 2 до 6% річних.

Варто також працювати над залученням іноземних коштів під гарантії держави для реальної реконструкції та будівництва стратегічних державних об’єктів, а також працювати над реалізацією великих проєктів геополітичного значення, зокрема будівництва “Шовкового шляху” та решти транспортних коридорів.

– На вашу думку, що вже зараз першочергово може зробити держава, щоб такий непростий з багатьох причин 2020-й рік не потягнув на дно будівельну галузь?

Наразі єдина правильна позиція держави — створити комфортні умови для бізнесу та забезпечити жорсткий контроль за виконанням законодавчих норм. Адже якщо держава дає комфортні умови для розвитку, має право вимагати від бізнесу грати чесно і за правилами.

Разом з тим, державні будівельні норми мають бути максимально спрощені і зрозумілі для реалізації. Відповідальність за проєктування і будівництво об’єктів повинна бути персональна, причому не лише адміністративна, але й кримінальна.

Варто якнайшвидше вирішити питання з генеральними планами територій, а також скасувати містобудівні умови та обмеження. Це абсолютно непотрібний документ, який наразі провокує чимало корупційних ризиків та адміністративних зловживань. При нормальному генплані одним натисканням клавіші можна буде отримати потрібний витяг і почати готувати проєктну документацію.

Окрім того, для будівництва об’єктів будь-якої форми власності, на мою думку, треба залучати страхові організації, які мають нести фінансове навантаження і додатковий контроль.

Для об’єктів, що будуються за державні кошти, повинна бути передбачена опція незалежного аудиту. Це комплексна перевірка перед введення в експлуатацію і фіксування страхового внеску у 10% від зведеного кошторису на страховий випадок, доки об’єкт не пройде перевірку.

Це вигідно і для замовника, і для виконавця. Перший одразу бачитиме усі ризики і можливість притягнути винних до відповідальності, а інший — виправити будь-які помилки чи наслідки людського фактору, від якого ніхто не застрахований.